文字解读 | 关于印发《嘉祥县农村房地一体不动产登记工作实施意见》的通知

关于对《嘉祥县农村房地一体不动产登记工作实施意见》的政策解读

依据《自然资源部确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《济宁市自然资源和规划局关于农村房地一体不动产登记的实施意见》（济自资规发〔2020〕14号），结合我县实际，制定了《嘉祥县农村房地一体不动产登记工作实施意见》。

一、《实施意见》出台背景

解读：根据上级文件精神，我县成立了农村房地一体不动产登记工作领导小组。组织开展全县范围内农村房地一体不动产登记工作。按照“先试点、后铺开”的要求，全县农村房地一体不动产登记工作分两个阶段进行。

第一个阶段为先期试点阶段，于2020年7月底前完成试点村的农村宅基地及房屋、集体建设用地及房屋的权籍调查工作。

第二个阶段为全面实施阶段，于2020年年底前完成全县范围内的农村宅基地及房屋、集体建设用地及房屋的权籍调查、数据建库上报和确权登记发证任务。

因农村宅基地历史遗留问题多，情况复杂，存在权利主体难以认定、一户多宅、超面积标准、无权属来源等问题，导致确权登记工作难以推进。嘉祥县农村房地一体不动产登记工作领导小组办公室根据试点村权籍调查成果，梳理统一发证需解决的政策性问题，分类处理历史遗留问题，研究制定农村房地一体不动产登记相关办法和流程，对符合发证条件的宅基地使用权、集体建设用地使用权和房屋所有权进行确权登记，并颁发不动产权证书；建立责任追究机制，督促相关部门及人员强化责任意识，确保登记成果真实准确。

二、《实施意见》出台的目的和意义

解读：为切实维护农民群众的合法权益，妥善解决历史遗留问题，全面、快速、规范地推进我县农村房地一体不动产登记工作，通过确权登记发证，将使农民享有的宅基地和集体建设用地使用权及房屋所有权得到法律的确认和保护，赋予农民更多财产权利，为农民增加财产性收入提供产权保障。同时，可以有效解决土地权属纠纷，进一步夯实农业农村发展基础，有助于提高农村治理体系和治理能力现代化水平。

三、《实施意见》的主要内容

解读：《实施意见》主要包括农村房地一体不动产登记范围及工作原则、相关问题处置措施等具有较强的针对性和指导性。

(一)登记范围、工作原则

全县集体土地范围内符合登记发证条件而未登记的农村宅基地、集体建设用地及地上建筑物、构筑物。

已登记分别取得宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。

严格遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致、一户一宅、依法自愿的原则。

（二）权利主体认定

1.原则上为本集体经济组织成员；

2.非本集体经济组织成员（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，且房屋产权没有变化，经本集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法确权登记发证；

3.非本集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋使用农村宅基地的，经本集体经济组织研究同意，可以按规定确权登记发证；

4.非本集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权，，可按规定确权登记发证。

（三）“一户一宅”政策执行

原则上以公安部门户籍登记的户为准，并由村委会、镇（街道）确认。

农村居民一户只能拥有一处宅基地。年满20周岁并已达到分家单独居住生活条件的，村委会、镇（街道）出具证明材料并公告无异议的，可按一户确权登记。

符合下列条件之一的，也可按户申请确权登记：

1.符合当地分户条件而未分开居住的农村居民，其实际使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

2.符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。

3.对于因继承房屋占用宅基地，形成“一户多宅”的，可按规定确权登记，在不动产登记簿和不动产权证书的附记栏注记。

4.其他经集体经济组织研究认为应予分户的情形。

（四）权属来源认定

1.宅基地使用权合法的权属来源包括：

(1) 市、县、镇（街道）各历史阶段关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

(2) 市、县有关行政部门各历史阶段关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

(3) 镇（街道）关于农房翻建的批准文件；

(4) 各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书。

2.对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在集体经济组织或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经镇（街道）审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在集体经济组织同意，并公告30天无异议，经镇（街道）审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

4.宅基地上房屋的权属来源，按以下要求分阶段、分类处理：

对合法取得但没有规划许可手续的宅基地上的房屋，属于《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关手续；属于《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关手续。

2016年《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层（含两层）以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。

（五）面积确认标准

1.对于有合法的土地权属来源的宅基地，按照实际批准面积进行登记。

2.对于未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过其后规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过省政府规定的面积标准的，超过部分按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

（3）1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过省政府规定的面积标准的，对已补办相关用地手续的，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明；对未补办相关用地手续的，在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记簿和权属证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权。

（4）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（5）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权。

（6）历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过法定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

对应政策文件：嘉政办发〔2020〕29号关于印发《嘉祥县农村房地一体不动产登记工作实施意见》的通知