嘉政发〔2018〕5号

嘉祥县人民政府

关于印发《加强物业管理工作实施意见》的通知

各镇（街道）人民政府（办事处），嘉祥经济开发区管委会，县政府有关部门：

《加强物业管理工作实施意见》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                   嘉祥县人民政府

                                2018年4月2日

（此件公开发布）

 加强物业管理工作实施意见

为切实加强我县物业管理工作，解决物业管理中存在的突出问题，提高物业服务行业的管理、服务水平，确保物业管理工作有序进行，根据《山东省物业管理条例》、《济宁市物业管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本意见。

一、指导原则和总体要求

　　（一）指导原则。按照“重心下移、权责统一、属地管理、规范操作”的总体原则，通过推进物业管理工作重心下移，逐步建立符合我县实际的物业管理体制，以科学的物业管理手段、完善的物业责任体系、高效的执法工作运行机制，推动我县物业服务行业健康快速发展。

　　（二）总体要求。全县物业管理坚持以物业主管部门行业指导、属地街道为主体进行社会管理的总体要求，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务。

　　二、明确职责、落实责任，建立健全物业管理体系

健全住宅小区综合管理运行机制，建立“县、镇街、社区”三级物业管理体系。

（一）县房管局作为全县物业管理主管部门，负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。制定全县物业管理相关政策、办法并组织实施；监督建设单位前期物业服务企业招投标、物业服务用房的配置及资料的移交、物业服务企业的备案登记；组织全县物业服务企业参加物业管理法律法规业务培训、考察学习先进地区的管理经验；对物业服务企业服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平；依法按照《山东省物业管理条例》要求把好业主委员会备案关。

　　（二）镇（街道）政府（办事处）对本行政区域内的物业管理工作负总责，主要负责属地物业小区业主大会成立和业主委员会换届，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷；定期召集物业管理工作联席会议；组织、指导本辖区业主委员会的首届选举和换届改选工作；对辖区内自行管理的住宅小区进行监督、指导。各镇（街道）镇长（主任）是物业管理工作的第一责任人。要成立物业管理办公室，配备2名以上专职工作人员，具体组织辖区物业管理工作，协调处理物业管理工作事项，监督指导老旧小区的基本物业服务工作。

（三）社区居民委员会负责配合镇（街道）政府（办事处）做好辖区内物业管理工作，协助本社区业主依法成立业主大会，参与业主委员会的首届选举和换届改选工作；指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理；听取小区业主大会、业主委员会作出的决定、决议并提出意见和建议。做好日常监管工作，协调处理物业管理中的具体问题，对未成立业主大会的居住区代行业主委员会职责，居委会主任是社区物业管理工作第一责任人。协助镇（街道）政府（办事处）组织成立业主大会、业主委员会。

三、突出重点、分类施策，全面加强居民小区管理

（一）多措并举，不断提升物管小区管理服务水平

1、加强培训学习，树立物业服务标杆。县物业主管部门要有计划的通过聘请高水平物业管理专家举行讲座、外出考察学习等多种方式，为我县物业服务企业树立服务标杆，努力提高从业人员素质和服务标准。各物业服务企业要抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能；严格从业人员持证上岗制度，从事电梯、消防等专业人员必须具备相应的从业资格；建立物业项目经理持证上岗制度，自觉加强物业管理人员的培训和日常监管。

2、加强巡查考核，提高物业服务水平。县物业主管部门要会同县物业管理联席会议办公室等部门，定期或不定期地组织对我县物业服务企业进行巡查考核。考核时，要严格对照《山东省物业服务规范》确定的行业星级收费标准分类进行现场打分，确保公平合理。巡查考核每月进行一次，综合评分结果每季度在相关媒体平台和各小区显著位置张贴公示一次，县物业主管部门对排名后三位的物业服务企业要及时督导整改，连续三次排名均无提高的可降低其星级收费标准，或建议业主委员会更换新的物业服务企业，不断提高物业整体管理服务水平。

3、加强内部管理，规范物业服务标准。各物业服务企业要以《山东省物业服务规范》为标准，推进物业服务标准化建设。对照物业服务合同的约定，细化物业服务标准，切实履约尽职，保证服务质量与合同约定标准相统一；加强内部管理，做到服务操作流程规范化、内部监督检查制度化，将服务内容、服务标准和收费标准进行公示，自觉接受业主监督。县物业主管部门要加强监督管理，引导各物业服务企业通过召开业主恳谈会、举办各种文化主体活动的形式和业主定期交流，提高业主满意率。

（二）实施集中整治，逐步建立老旧小区物业管理常态化机制

1、开展小区环境整治攻坚行动。县园林环卫局牵头，制定工作方案，加大力度，对破损老化的垃圾箱更换和固定垃圾投放点升级改造，对部分破损的小区基础设施进行修补等，解决老旧小区环境差的问题。

开展住宅小区违法建设拆除集中攻坚行动。县城管局牵头，国土局、住建局、规划局、交运局、公路局等部门和嘉祥街道按照职责分工，开展联合执法行动，依法查处各类违法建设行为，为物业管理工作的有序推进创造良好的服务环境。

2、稳步建立社区管理物业的长效机制。对没有物业和无人管理的小区，在进行集中整治的基础上，加快小区业主委员会建设，或选派居民代表，探索小区管理的有效机制，按照“居民自治”和“谁受益、谁出资”的原则，由居民缴纳相应的垃圾清理和管理费用，采取委托代理或组建社区物业服务站等形式，提供卫生保洁、绿化维护等基础性物业服务。

3、逐步规范老旧小区物业管理。各镇（街道）政府（办事处）对具备条件的老旧小区、单位家属院和回迁安置社区要及时指导帮助其成立业主大会，选举产生业主委员会，力争三年内实现纳入管理的“老旧小区”业主委员会覆盖率达到80%以上。业主委员会成立后，由业主大会确定物业管理模式和住宅专项维修资金的补建方案。对确实无法成立业主大会的老旧小区、回迁安置社区，由社区居委会或原建设、管理单位代行业主委员会职责，依法维护业主的合法权益。

（三）强化监管，严格规范新建住宅小区物业项目的交付

1、规范前期物业招投标管理。新建小区实行前期物业招投标管理，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，选聘业绩好、实力强的物业服务企业进行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。开发企业在进行商品房销售时，除在销售现场公示法律法规规定的相关内容外，还要将《前期物业服务合同》作为房屋销售合同的重要组成部分向业主公示。

2、落实先综合验收备案后交房的制度。县住建局按照法规要求，切实承担起项目综合验收监管责任，做好综合验收备案工作。对未通过综合验收强行交房的行为依法查处，确保小区交付时，物业服务用房建筑面积严格按照建设工程项目总建筑面积3-5‰的标准予以配置，且不低于100平方米，物业服务用房由建设单位无偿提供。确保基础设施和配套公用设施按规划建设并达到使用条件、单项工程符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续完备等。

3、规范物业交接工作制度。物业交接工作要在县物业主管部门、镇（街道）政府（办事处）和社区居委会的共同监管下依法进行移交，开发单位应向业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，同时向业主公示项目综合验收备案证明。在房屋交付之前，开发建设单位要按照承接查验程序，与前期物业服务企业对项目的设施配套、工程、消防、电梯、智能化等进行交接，签订交接协议书，建设单位要对存在的问题及时整改。

4、建立物业维修金监管制度。加强开发单位售后管控措施，采取硬性管理夯实开发单位保修责任。实行商品房预售资金监管的开发项目，在保修期内，县房管局在房屋工程竣工验收备案前，按照保修金交纳标准，从监管项目预售款中将保修金一次性划转到物业质量保证金专用账户。未交纳质量保证金的开发项目，建设主管部门不得为其办理房地产开发项目竣工综合验收备案。

保修期满后小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造由业主缴纳的住宅专项维修资金承担。业主在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。未交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。截至竣工未售出的住宅，维修资金从开发单位预售资金监管账户中划转。

四、强化措施、健全制度，全面提升物业管理水平

（一）建立物业管理执法联动机制。成立县物业管理工作领导小组及联席会议办公室，具体负责物业管理工作的组织领导和综合协调。研究建立物业管理执法联动机制，明确各职能部门的职责分工和联动运作方式。县物业管理工作领导小组办公室要定期组织开展物业管理工作评先创优活动，对各相关部门、镇（街道）政府（办事处）、社区居委会及物业服务企业工作情况考核评比，考核结果纳入年度综合考核指标体系，对工作表现突出的部门、单位和个人予以表彰奖励；对推诿扯皮、拖延不办引发上访或者造成严重后果的，严肃追究相关部门单位及工作人员的责任。

（二）实行备案登记制度，加强物业市场监管。凡在我县从事物业管理的物业服务企业，必须到县物业主管部门办理备案登记后，方可开展物业管理工作。未备案登记的，不得在我县从事与物业管理有关的一切活动，一经发现，将按照《山东省物业服务企业信用档案与评级管理办法》等规定严肃处理。

县物业执法联动成员单位要紧密配合，加大对扰乱物业管理行为的打击力度。对未缴纳物业服务费的诉讼案件，县法院要移交速裁庭，及时立案处理，提高物业案件的办理效率，同时不断完善被执行人失信名单信息共享及信用惩戒机制。物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未办理退出手续的，将根据有关法律法规对其进行处罚。物业服务企业退出后暂时没有物业服务企业接管的小区，由镇人民政府、街道办事处物业服务管理工作站代管。

（三）推动行业自律，严格信用奖惩。县物业主管部门要抓紧牵头成立嘉祥县物业管理协会，按照“标准化、精细化、规范化”的原则起草制定我县物业行业管理标准。物业管理协会要切实承担起指导行业自律的职能，充分调动各物业服务企业加强自我管理、提高服务质量，促进物业服务行业规范化发展。

要建立健全物业服务企业信用评价管理体系，建立守信激励和失信惩戒的信用奖惩机制。因服务业绩较差或年底综合排名靠后被业主大会解聘的服务企业，要将其纳入公共信用信息服务平台，县物业主管部门要做好后续监管，一年内不准其参与我县物业管理招投标活动，促进企业诚信经营。

（四）加强舆论宣传和社区党建工作。充分发挥社区党建作用，街道办事处党组织负责牵头抓好统筹协调，要充分发挥基层党组织和党员干部在业主委员会活动中的带头示范作用，积极通过党建活动规范业主委员会日常工作，提高业主委员会的履职能力和奉献意识。

积极组织开展以贯彻《物业管理条例》为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解政策，强化物权意识，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、镇政府、街道办事处、社区居委会、物业服务企业要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深群众对物业管理工作的理解和支持。物业主管部门要组织开展物业管理优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用，促进全区物业工作健康发展。

附件：嘉祥县物业管理工作领导小组成员名单

附件：

嘉祥县物业管理工作领导小组成员名单

组  长：朱瑞显   县委副书记、县长

副组长：袁文霞   县委常委、副县长

          王德华   县人大常委会副主任

          张克环   县政协副主席

成  员：张新安   县委组织部副部长、县老干部局局长

          郭祥华   县人民法院副院长

杜贵斌   县政府党组成员、节会办主任

          赵家鹏   县住建局局长

毛玉华   县发改局局长

刘来芹   县城市管理局局长           

付廷峰   县食药监局局长

梁  峰   县园林环卫局局长

孙晓伟   县环保局局长

程合玉   县国土资源局局长       

查守彬   县质监局局长      

吴  震   县规划局局长         

曹桂生   县工商局局长       

王  辉   县卫计局局长   

李养华   县物价局局长    

赵  羽   县民政局局长           

吴劲松   县文广新局局长

李先华   县房管局局长

高学军   县人防办主任

尚占立   县公安局副局长

吕全振   嘉祥街道党工委副书记、主任

孔祥华   县供电公司经理       

王小龙   县消防大队大队长   

姜  成   山东广电网络有限公司嘉祥分公司经理

杨  勇   山东公用集团嘉祥水务有限公司经理   

胡立明   嘉祥县瑞祥燃气有限公司经理  

郭  泉   嘉祥创时能源有限公司经理

高红桥   济宁嘉祥公用供热有限公司经理                                             

领导小组办公室设在县房管局，赵家鹏同志兼任办公室主任，李先华同志、刘继勋同志兼任办公室副主任，具体负责物业管理工作的协调调度。